Sicurezza Agenti Immobiliari e Amministratori di Condominio: Guida 2026

1. Quadro normativo: D.Lgs. 81/08, Legge 220/2012 e Codice Civile

La gestione della sicurezza sul lavoro nelle agenzie immobiliari e negli studi di amministrazione condominiale si muove all'interno di un quadro normativo stratificato che combina la legislazione generale sulla sicurezza con le disposizioni specifiche del diritto condominiale e della normativa sugli impianti.

Il riferimento principale è il D.Lgs. 9 aprile 2008 n. 81 (Testo Unico sulla salute e sicurezza sul lavoro), che si applica a qualsiasi datore di lavoro con almeno un lavoratore subordinato o equiparato. Per i codici ATECO di riferimento — 68.31 (agenti e mediatori immobiliari) e 68.32 (gestione di beni immobili per conto terzi, compresi gli amministratori condominiali) — il D.Lgs. 81/08 si interseca con la normativa civilistica e speciale del condominio.

La Legge 11 dicembre 2012 n. 220 (riforma del condominio) ha modificato gli artt. 1130-1135 del Codice Civile rafforzando le responsabilità dell'amministratore: l'art. 1130 c.c., come riformato, attribuisce all'amministratore il compito di curare la tenuta e la conservazione delle parti comuni, di riscuotere i contributi e di sorvegliare sull'osservanza del regolamento. In combinato con il D.Lgs. 81/08, questo schema normativo configura l'amministratore come il soggetto responsabile della sicurezza delle parti comuni e — quando il condominio ha dipendenti — come datore di lavoro a tutti gli effetti. La Circolare del Ministero del Lavoro n. 5/2013 ha chiarito che il condominio è equiparato a un datore di lavoro privato ai fini del D.Lgs. 81/08, con l'amministratore quale soggetto tenuto ad adempiere agli obblighi previsti.

Ulteriori riferimenti normativi rilevanti per gli amministratori sono: il D.P.R. 162/1999 sugli ascensori e la loro manutenzione periodica, il D.P.R. 412/1993 e il D.Lgs. 192/2005 per gli impianti termici, il D.M. 37/2008 per gli impianti elettrici, e la normativa sull'amianto (Legge 257/1992, D.M. 6 settembre 1994, Titolo XI D.Lgs. 81/08) per gli edifici costruiti prima del 1992.

2. DVR: obblighi e soggetti responsabili nelle agenzie immobiliari

Il Documento di Valutazione dei Rischi è obbligatorio per qualsiasi datore di lavoro con almeno un lavoratore ai sensi dell'art. 2 lett. a) D.Lgs. 81/08. In un'agenzia immobiliare rientrano nella definizione di lavoratori: agenti con contratto dipendente (a tempo indeterminato, determinato, part-time), receptionist e personale amministrativo, collaboratori coordinati e continuativi (co.co.co.) con mansioni eteroorganizzate, stagisti e tirocinanti in attività lavorativa. Gli agenti con mandato di mediazione e partita IVA genuinamente autonoma possono non rientrarvi, ma la distinzione va verificata caso per caso con il consulente del lavoro.

Il DVR di un'agenzia immobiliare deve contenere (art. 28 D.Lgs. 81/08): la relazione sulla valutazione di tutti i rischi per la salute e la sicurezza — rischio da videoterminale per il personale sedentario, rischio stradale per gli agenti in trasferta, rischio da lavoro in solitario durante le visite agli immobili, rischio da esposizione ad agenti fisici e chimici presenti negli immobili visitati (amianto, polveri, muffe), stress lavoro-correlato, rischio aggressione; l'individuazione delle misure di prevenzione e protezione adottate e dei DPI necessari; il programma di miglioramento con tempi e responsabilità; i nominativi di RSPP, medico competente (se nominato) e RLS.

Il datore di lavoro è responsabile della redazione del DVR (art. 17 D.Lgs. 81/08): obbligo indelegabile, anche se l'elaborazione tecnica può essere affidata all'RSPP o a un consulente. Nelle agenzie di piccole dimensioni (fino a 10 dipendenti, rischio basso) il titolare può assumere direttamente il ruolo di RSPP seguendo il corso da 16 ore ai sensi dell'Accordo Stato-Regioni 21/12/2011. Il DVR va aggiornato a ogni variazione significativa dell'attività (apertura di una nuova filiale, cambio delle mansioni, infortuni significativi).

3. Rischi nelle visite agli immobili: strutturali, amianto e cadute

Le visite agli immobili rappresentano la caratteristica principale del profilo di rischio degli agenti immobiliari rispetto agli altri lavoratori d'ufficio. Un agente può visitare in una settimana decine di immobili in condizioni molto diverse: appartamenti ristrutturati e sicuri, unità in stato di degrado avanzato, edifici industriali dismessi, rustici rurali, fabbricati in corso di ristrutturazione con ponteggi attivi.

I rischi strutturali negli immobili in stato di abbandono o degrado comprendono: cedimento di solai (in particolare solai in legno marcescente o in laterocemento con ferri ossidati), crollo di tramezze o intonaci, rottura di ringhiere e balaustre, cedimento di scale interne, lesioni strutturali passanti, instabilità di coperture e soffitti. Prima di accedere a un immobile in cui siano visibili segni di dissesto strutturale (fessure passanti diagonali, deformazioni dei solai, travi piegate, umidità massiva con rigonfiamenti), il datore di lavoro deve aver previsto nel DVR una procedura che imponga la valutazione tecnica preventiva da parte di un professionista abilitato.

Il rischio amianto è rilevante per tutti gli immobili costruiti prima del 1992. I materiali contenenti amianto (MCA) più comuni negli appartamenti includono: coibentazioni di tubazioni di riscaldamento e sanitari, lastre di copertura in cemento-amianto (Eternit), pavimentazioni in vinil-amianto, canne fumarie. Un agente che calpesta o sposta involontariamente materiali contenenti amianto friabile può inalare fibre cancerogene. Il DVR deve prevedere la formazione degli agenti sul riconoscimento visivo dei MCA sospetti, la procedura per non disturbare i materiali sospetti, e il divieto di accedere ad ambienti con MCA danneggiati e visibilmente degradati senza DPI adeguati (maschera FFP3, tuta monouso) e senza notifica preventiva alle autorità competenti.

Ulteriori rischi ricorrenti nelle visite includono: cadute in piano su pavimenti scivolosi (perdite d'acqua, lastre rotte) o su scale senza corrimano; cadute dall'alto da soppalchi, terrazzi non protetti, balconi con parapetti insufficienti; rischio elettrico da impianti elettrici fatiscenti (cavi scoperti, prese danneggiate, quadri aperti); esposizione a muffe e umidità con potenziale rischio biologico; presenza di animali selvatici o ratti in immobili abbandonati; intrappolamento in locali senza illuminazione funzionante. La procedura di visita dovrebbe includere almeno: dotazione di torcia, guanti, scarpe chiuse, comunicazione preventiva della destinazione al collega di riferimento.

4. Lavoro in solitario e rischio aggressione (art. 18 D.Lgs. 81/08)

Gli agenti immobiliari svolgono una parte significativa del loro lavoro in condizioni di lavoro isolato: visite a immobili in zone periferiche o poco frequentate, incontri con clienti sconosciuti in luoghi chiusi, sopralluoghi in edifici vuoti. Il lavoro isolato è un fattore di rischio riconosciuto dal D.Lgs. 81/08: l'art. 18 prevede che il datore di lavoro adotti misure adeguate a proteggere i lavoratori che operano in condizioni di isolamento, con particolare riguardo al rischio di infortuni senza possibilità di ricevere soccorso tempestivo e al rischio di aggressione.

Il rischio di aggressione degli agenti immobiliari è documentato da studi di settore e da episodi di cronaca: visite in orari serali o in zone isolate, accompagnamento di persone sconosciute in appartamenti vuoti, gestione di situazioni conflittuali legate a sfratti o contenziosi. Il DVR deve includere la valutazione dello stress lavoro-correlato (metodologia INAIL o analoga) e del rischio di violenza da terzi. Le misure di prevenzione adottabili includono: procedura di check-in e check-out obbligatoria (l'agente comunica l'indirizzo della visita e l'orario previsto di rientro a un collega o al titolare prima di ogni visita); utilizzo di sistemi di tracciamento GPS sul veicolo aziendale o applicazione di sicurezza sullo smartphone; divieto di visite in orari serali o in luoghi isolati senza accompagnamento; formazione comportamentale sulla gestione delle situazioni di tensione e sulle tecniche di de-escalation; istruzioni su come rifiutare la visita o interromperla senza esporre a rischio l'incolumità.

La valutazione del rischio da stress lavoro-correlato ai sensi della Lettera Circolare del Ministero del Lavoro 18/11/2010 e dell'Accordo Europeo 2004 è obbligatoria per tutte le aziende con dipendenti. Per gli agenti immobiliari i fattori di rischio più rilevanti sono: pressione per il raggiungimento degli obiettivi di vendita, contatto frequente con situazioni conflittuali tra clienti (contenziosi, divorzi, successioni), orari di lavoro irregolari con frequenti spostamenti, isolamento sociale durante le trasferte. La valutazione deve essere documentata nel DVR.

5. Rischio stradale: uso del veicolo per le trasferte

Gli agenti immobiliari percorrono quotidianamente distanze significative con il veicolo per visitare immobili, incontrare clienti e raggiungere uffici notarili o bancari. Il rischio stradale è una delle principali cause di infortuni mortali nei lavoratori che usano il veicolo per lavoro e deve essere specificamente valutato nel DVR ai sensi dell'art. 15 D.Lgs. 81/08.

La distinzione rilevante ai fini assicurativi INAIL è tra rischio in itinere (percorso casa-lavoro, coperto dall'INAIL secondo l'art. 12 D.Lgs. 38/2000 ma non attribuibile a responsabilità del datore di lavoro salvo casi specifici) e rischio in missione (spostamenti durante l'orario di lavoro per conto del datore di lavoro, per i quali sussiste la piena responsabilità del datore ai sensi del D.Lgs. 81/08). Per gli agenti immobiliari, gli spostamenti tra un immobile e l'altro o dall'ufficio agli immobili durante l'orario di lavoro sono tipicamente rischio in missione.

Le misure preventive per il rischio stradale in missione includono: adozione di una policy aziendale per la guida che vieti l'uso del telefono cellulare alla guida (anche in vivavoce per chiamate non urgenti), stabilisca pause obbligatorie ogni due ore di guida continuativa, preveda il divieto di guidare in stato di affaticamento estremo; programma di manutenzione periodica documentata dei veicoli aziendali (tagliandi, pneumatici, freni, luci); pianificazione dei percorsi per evitare sovraccarico di visite in un'unica giornata; formazione sulla guida sicura. Il mancato inserimento del rischio stradale nel DVR è una carenza frequentemente contestata dagli ispettori ASL/INL.

6. VDT e lavoro in ufficio: rischi per receptionist e back-office

Il personale di back-office delle agenzie immobiliari — receptionist, addetti alla gestione degli annunci, segretari amministrativi, agenti che svolgono lavoro d'ufficio per più di 20 ore settimanali — rientra nella disciplina del Titolo VII D.Lgs. 81/08 (artt. 172-179) sui lavoratori addetti ai videoterminali. Un lavoratore è classificato come "addetto VDT" quando utilizza attrezzature munite di videoterminale per almeno 20 ore settimanali, dedotte le interruzioni.

Gli obblighi per i lavoratori VDT comprendono: allestimento della postazione di lavoro conforme all'Allegato XXXIV D.Lgs. 81/08 (monitor a distanza 50-70 cm dagli occhi, al livello o leggermente sotto il livello degli occhi, tastiera e mouse sullo stesso piano, piano di lavoro a altezza regolabile o regolata, sedia ergonomica con supporto lombare regolabile, illuminazione adeguata senza riflessi sul monitor); interruzioni o cambiamenti di attività almeno ogni ora (pause di 15 minuti ogni 2 ore di utilizzo continuativo del VDT ai sensi dell'art. 175); sorveglianza sanitaria con visita oculistica preventiva all'assunzione e periodica (di norma ogni 5 anni per lavoratori sotto i 45 anni, ogni 2 anni per lavoratori over 45 o con problemi visivi accertati). Il medico competente va nominato per i lavoratori VDT, anche in attività di rischio basso, in quanto la sorveglianza sanitaria è specificamente prevista dall'art. 176.

Il rischio muscolo-scheletrico da postura fissa prolungata (cervicalgia, lombalgia, sindrome del tunnel carpale) è il danno professionale più frequente nei lavoratori VDT del settore immobiliare. La valutazione ergonomica della postazione, la formazione sull'uso corretto del VDT e le pause programmate sono le misure di prevenzione primaria. Il DVR deve includere la valutazione del rischio da postura fissa per ciascun lavoratore che supera le 20 ore settimanali di VDT.

"7. L'amministratore di condominio come datore di lavoro"

La Legge 220/2012 (riforma del condominio) ha ridefinito i compiti e le responsabilità dell'amministratore di condominio, rafforzando la sua posizione come gestore professionale delle parti comuni e, di riflesso, come soggetto titolare degli obblighi di sicurezza. In base all'art. 1130 c.c. riformato, l'amministratore è tenuto a eseguire gli adempimenti fiscali, a gestire i contratti con le imprese appaltatrici, a curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e del registro dei verbali dell'assemblea.

Ai fini del D.Lgs. 81/08, il condominio è equiparato a un datore di lavoro privato(Circolare Ministero del Lavoro n. 5/2013). Quando il condominio ha almeno un dipendente — portiere, custode, addetto alle pulizie con contratto di lavoro subordinato, giardiniere dipendente — l'amministratore riveste la qualifica di datore di lavoro ai sensi dell'art. 2 c. 1 lett. b) D.Lgs. 81/08 ed è tenuto ad adempiere a tutti gli obblighi previsti dagli artt. 17 e 18: valutazione dei rischi e redazione del DVR, nomina dell'RSPP, nomina del medico competente quando ricorrono le condizioni, fornitura dei DPI, formazione del personale, aggiornamento del DVR.

La qualifica di datore di lavoro non è condivisibile con i singoli condomini: è l'amministratore, in quanto gestore del condominio, a rispondere degli obblighi di sicurezza verso i dipendenti del condominio. Questa responsabilità è personale e non può essere scaricata sull'assemblea condominiale, anche se l'assemblea può (e deve) deliberare le spese necessarie per l'adeguamento alla normativa. L'assemblea che rifiuta di deliberare i fondi per adempiere agli obblighi di sicurezza non esime l'amministratore dalla responsabilità: questi deve, in tale caso, adire le vie legali per ottenere le risorse necessarie o rinunciare all'incarico.

Anche quando il condominio non ha dipendenti diretti, l'amministratore assume il ruolo di committente ai sensi dell'art. 26 D.Lgs. 81/08 per tutti i contratti di appalto di lavori, servizi e forniture affidati a imprese esterne: pulizie delle parti comuni, manutenzione del verde, manutenzione degli ascensori, interventi sull'impianto termico, tinteggiatura e piccoli lavori edilizi. In questo ruolo, l'amministratore è tenuto a verificare l'idoneità tecnico-professionale delle imprese e a redigere il DUVRI quando vi sono rischi di interferenza.

8. DVR per portiere e custode condominiale

Il portiere o custode condominiale è il lavoratore dipendente del condominio più diffuso. Le sue mansioni comprendono: sorveglianza e controllo degli accessi, pulizia delle parti comuni (scale, atrii, cortili, locali tecnici), ritiro e distribuzione della corrispondenza e dei pacchi, piccola manutenzione ordinaria (sostituzione lampadine, manutenzione aree verdi di piccole dimensioni), raccolta dei rifiuti e avviamento al punto di raccolta differenziata, gestione delle richieste dei condomini. Ciascuna di queste attività presenta rischi specifici che il DVR deve valutare.

Il DVR condominiale deve essere redatto con la stessa struttura prevista dall'art. 28 D.Lgs. 81/08: valutazione di tutti i rischi, misure adottate, programma di miglioramento, nomine delle figure della sicurezza. L'RSPP per il condominio può essere lo stesso amministratore (se in possesso dei requisiti di legge) oppure un professionista esterno. Il protocollo sanitario del medico competente deve includere la visita preventiva e periodica per i rischi evidenziati (MMC, esposizione a prodotti chimici, posture).

9. Gestione appalti e DUVRI per la manutenzione condominiale (art. 26)

L'art. 26 D.Lgs. 81/08 impone al committente — ruolo rivestito dall'amministratore di condominio per gli appalti di lavori e servizi nelle parti comuni — due obblighi principali: la verifica dell'idoneità tecnico-professionale delle imprese appaltatrici e dei lavoratori autonomi, e la cooperazione nella prevenzione dei rischi da interferenza attraverso il DUVRI (Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenze).

La verifica dell'idoneità tecnico-professionale si effettua raccogliendo: l'iscrizione alla Camera di Commercio (visura camerale); il Documento Unico di Regolarità Contributiva (DURC) in corso di validità; la dichiarazione dell'impresa sull'organico medio annuo e sulle dotazioni tecniche; il certificato di iscrizione all'Albo Nazionale Gestori Ambientali per i lavori con materiali pericolosi (amianto, rifiuti speciali); per i lavori con impianti elettrici, l'abilitazione ai sensi del D.M. 37/2008; per i lavori di manutenzione ascensori, il riconoscimento come manutentore abilitato ai sensi del D.P.R. 162/1999. L'amministratore deve conservare copia di questi documenti e rinnovarli a ogni rinnovo contrattuale.

Il DUVRI deve essere redatto ogni volta che i lavori o i servizi affidati in appalto possono generare rischi di interferenza con le attività del committente o con altri appalti in corso nelle stesse aree. Esempi tipici di situazioni che richiedono il DUVRI in un condominio: impresa di pulizie che opera nelle scale mentre il portiere effettua la raccolta rifiuti; manutentore dell'ascensore che lavora nel vano mentre l'idraulico interviene nel locale tecnico adiacente; impresa di tinteggiatura che lavora nelle scale mentre i condomini le utilizzano. Il DUVRI deve indicare: le attività che interferiscono, i rischi specifici di interferenza (urti, caduta di materiali dall'alto, rischio chimico incrociato, ostacolo alle vie di esodo), le misure adottate per eliminare o ridurre tali rischi, i costi della sicurezza da interferenze (che devono essere esplicitati nel contratto di appalto e non possono essere oggetto di ribasso).

Il DUVRI non è richiesto per i contratti di appalto di servizi di natura intellettuale (es. professionista che redige la relazione tecnica), per le mere forniture senza posa in opera, e per i lavori o servizi la cui durata non è superiore ai cinque uomini-giorno (art. 26 c. 3-bis D.Lgs. 81/08), purché non riguardino lavori in presenza di rischi particolari (es. lavori in quota, lavori con presenza di amianto, spazi confinati). Per i cantieri che superano i 200 uomini-giorno o che richiedono lavorazioni particolarmente pericolose elencate nell'Allegato XI al D.Lgs. 81/08, il DUVRI è sostituito dal Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC), redatto dal coordinatore per la progettazione nominato dal committente. In questo caso, l'amministratore ha l'obbligo di nominare il coordinatore per la progettazione (CSP) e il coordinatore per l'esecuzione (CSE).

10. Amianto negli edifici storici: censimento e obblighi dell'amministratore

L'amianto (asbesto) è stato vietato in Italia dalla Legge 27 marzo 1992 n. 257. Gli edifici costruiti o ristrutturati prima del 1992 possono contenere materiali in cui l'amianto era comunemente utilizzato come isolante e ignifugo. Nei condomini gli MCA (materiali contenenti amianto) più frequenti nelle parti comuni sono: coibentazioni delle tubazioni dell'impianto di riscaldamento centralizzato e dell'acqua sanitaria, lastre di Eternit sulle coperture e sui terrazzi, rivestimenti di canne fumarie e camini, pannelli isolanti intorno alle caldaie, pavimentazioni in vinile-amianto nei pianerottoli e nelle cantine.

Il D.M. 6 settembre 1994 ("Normative e metodologie tecniche per la valutazione del rischio amianto") obbliga i proprietari di immobili con MCA — e quindi l'amministratore per le parti comuni del condominio — a: effettuare un censimento dei MCA presenti nelle aree di propria competenza (art. 10 D.M. 6/9/1994); effettuare periodicamente la valutazione dello stato di conservazione dei MCA con l'ausilio di un tecnico abilitato; adottare il piano di controllo e manutenzione se i materiali sono in buono stato e non friabili; procedere alla bonifica se i materiali presentano deterioramento significativo, friabilità o rischio di dispersione delle fibre. Il Titolo XI D.Lgs. 81/08 (artt. 246-261) disciplina la protezione dei lavoratori durante le attività di demolizione o manutenzione che comportano rischio di esposizione all'amianto.

L'amministratore che gestisce un condominio con MCA nelle parti comuni deve informare i condomini dell'esito della valutazione in assemblea e far deliberare il piano di controllo o la bonifica. Se il condominio ha un portiere, l'amministratore deve informarlo della presenza di MCA nelle aree di lavoro, formare specificatamente il portiere sul riconoscimento dei MCA, e vietare qualsiasi intervento (anche di manutenzione ordinaria) sui materiali sospetti senza la preventiva valutazione di un tecnico e, se necessario, un intervento da parte di una ditta specializzata con iscrizione all'Albo Gestori Ambientali. La bonifica di MCA friabili richiede: notifica preventiva all'ASL competente, piano di lavoro ai sensi dell'art. 256 D.Lgs. 81/08 approvato dall'organo di vigilanza, misure di protezione per i lavoratori coinvolti, smaltimento come rifiuto pericoloso con codice EER 17 06 01 (amianto in fibre) o 17 06 05 (materiali da costruzione contenenti amianto).

11. Ascensori: verifiche periodiche D.P.R. 162/1999

Gli ascensori installati negli edifici civili sono disciplinati dal D.P.R. 30 aprile 1999 n. 162 (Regolamento per l'attuazione della Direttiva 95/16/CE), modificato dal D.P.R. 23 ottobre 2013 n. 162. La normativa prevede un regime articolato di manutenzione, verifiche periodiche e responsabilità del proprietario.

La manutenzione ordinaria deve essere eseguita da un'impresa di manutenzione abilitata con frequenza almeno semestrale: ogni sei mesi il manutentore effettua la verifica delle funi o delle catene di trazione, del freno paracadute, del limitatore di velocità, delle porte e delle serrature, dei dispositivi di sicurezza elettrici, dell'impianto di illuminazione della cabina. Ogni intervento va registrato nel libretto dell'ascensore. La manutenzione straordinaria segue le indicazioni del costruttore e del manutentore in base alle condizioni dell'impianto.

La verifica periodica è obbligatoria ogni due anni e deve essere effettuata da un organismo notificato (ente terzo autorizzato dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy) oppure da un organismo di ispezione accreditato da Accredia. L'organismo notificato ispeziona l'impianto rispetto allo stato dell'arte tecnico-normativo, verifica la registrazione delle manutenzioni, controlla il corretto funzionamento dei dispositivi di sicurezza, e rilascia il verbale di verifica. In caso di non conformità, emette prescrizioni con termine di adempimento; in caso di pericolo imminente per gli utenti, l'impianto viene messo fuori servizio con apposito sigillo fino alla risoluzione della non conformità.

La responsabilità della manutenzione e della verifica periodica ricade sul proprietario dell'edificio (il condominio), nella persona dell'amministratore. Il mancato rispetto delle scadenze di verifica biennale costituisce violazione dell'art. 13 D.P.R. 162/1999 e può esporre l'amministratore a sanzioni amministrative, nonché a responsabilità civile e penale in caso di incidenti riconducibili a carenze manutentive. L'amministratore deve tenere aggiornato il registro degli interventi di manutenzione, archiviare i verbali di verifica biennale e provvedere tempestivamente agli adeguamenti prescritti dall'organismo notificato.

12. Impianti termici e impianto elettrico condominiale

L'impianto termico centralizzato e l'impianto elettrico delle parti comuni sono due infrastrutture condominiali soggette a obblighi di manutenzione e verifica periodica che l'amministratore è tenuto a gestire, con ricadute dirette sulla sicurezza dei lavoratori (portiere, manutentori in appalto) e degli stessi condomini.

Per gli impianti termici, il riferimento normativo principale è il D.P.R. 26 agosto 1993 n. 412 (norme per la progettazione, installazione, esercizio e manutenzione degli impianti termici) e il D.Lgs. 19 agosto 2005 n. 192 (rendimento energetico nell'edilizia, recepimento della Direttiva 2002/91/CE). Il D.P.R. 412/1993 stabilisce le condizioni operative dell'impianto (ore di funzionamento in base alla zona climatica, temperatura degli ambienti) e l'obbligo di manutenzione periodica da parte di tecnici abilitati con relativa verifica del rendimento di combustione. La manutenzione straordinaria e le ispezioni periodiche ai generatori di calore sono obbligatorie con frequenza che dipende dalla potenza termica nominale dell'impianto: i controlli periodici degli impianti con potenza superiore a 350 kW devono essere registrati nel libretto di impianto. Il libretto di impianto (o libretto di centrale per impianti di potenza superiore a 35 kW) deve essere compilato, aggiornato e tenuto a disposizione delle autorità di controllo.

Per l'impianto elettrico condominiale, il riferimento è il D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 (disposizioni in materia di installazione degli impianti all'interno degli edifici). L'installazione, la modifica e la manutenzione straordinaria dell'impianto elettrico possono essere effettuate solo da installatori abilitati che rilasciano la dichiarazione di conformità (per gli impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008) o la dichiarazione di rispondenza (per gli impianti precedenti privi di documentazione). L'amministratore deve acquisire queste dichiarazioni e conservarle nel fascicolo del fabbricato. La verifica periodica dell'impianto elettrico è obbligatoria ai sensi dell'art. 86 D.Lgs. 81/08 e delle norme CEI 64-8: per le parti comuni condominiali (scale, cantine, garage, locali tecnici) la periodicità dipende dall'ambiente (quinquennale per i locali ordinari, biennale per i locali con pericolo). I quadri elettrici condominiali che servono anche locali umidi (garage interrati con rischio allagamento, locali pompe) richiedono attenzione particolare alla messa a terra e ai differenziali ad alta sensibilità.

13. Formazione lavoratori: ore, livelli e aggiornamenti

I codici ATECO 68.31 (agenti e mediatori immobiliari) e 68.32 (gestione di beni immobili per conto terzi) rientrano nell'elenco delle attività classificate a rischio basso dall'Accordo Stato-Regioni del 21 dicembre 2011. Il monte ore di formazione obbligatoria per i lavoratori è di 8 ore totali: 4 ore di formazione generale e 4 ore di formazione specifica sui rischi del settore. L'aggiornamento periodico è di 6 ore ogni 5 anni.

Il contenuto della formazione specifica (4 ore) per il settore immobiliare deve coprire i rischi specifici del profilo lavorativo: per gli agenti, rischio stradale, rischio da lavoro in solitario, rischio aggressione, rischio da visita a immobili a rischio strutturale o con amianto, gestione delle emergenze; per il personale di back-office, rischio VDT, postura e MMC, stress lavoro-correlato, gestione delle emergenze. Per il portiere condominiale, la formazione specifica deve includere i rischi delle mansioni di pulizia (prodotti chimici), raccolta rifiuti (biologico, taglienti), piccola manutenzione (elettrico, MMC), gestione accessi (aggressione).

La classificazione a rischio basso vale per l'attività ordinaria d'ufficio e di intermediazione. Tuttavia, quando gli agenti immobiliari o i manutentori del condominio accedono a cantieri edili (edifici in costruzione o ristrutturazione con cantiere attivo), devono ricevere la formazione aggiuntiva per l'accesso ai cantieri e l'uso dei DPI specifici (elmetto, scarpe antisfondamento, gilet ad alta visibilità), indipendentemente dalla classificazione ATECO della propria azienda. Questo obbligo discende dall'art. 90 D.Lgs. 81/08 che impone al committente del cantiere (o al coordinatore per l'esecuzione) di garantire che chiunque acceda al cantiere sia informato e formato sui rischi presenti.

Per i preposti (agenti senior, responsabili di filiale, portieri con funzioni di coordinamento dei manutentori) è previsto un percorso aggiuntivo di 8 ore oltre alle 8 base, ai sensi dell'Accordo Stato-Regioni 21/12/2011 e delle successive circolari interpretative. Per i datori di lavoro che assumono il ruolo di RSPP in attività a rischio basso, il corso previsto dall'Accordo Stato-Regioni è di 16 ore con aggiornamento quinquennale. La formazione antincendio segue il D.M. 02/09/2021: agenzie immobiliari e studi condominiali ricadono tipicamente nel livello 1 (2 ore) per le attività a basso rischio incendio. Il primo soccorso (D.M. 388/2003) richiede 12 ore per le aziende di gruppo B/C (meno di 3 lavoratori designati al primo soccorso, senza lavorazioni pericolose) e 16 ore per il gruppo A.

15. Fonti normative