FAQ obblighi di sicurezza del condominio

Sì, se ha lavoratori alle proprie dipendenze, come il portiere o addetti alle pulizie assunti direttamente. In quel caso ha gli obblighi del datore di lavoro del D.Lgs. 81/2008, esercitati in pratica dall’amministratore, che rappresenta il condominio: valutazione dei rischi e DVR, nomina del responsabile del servizio di prevenzione e protezione (anche svolgendo direttamente il ruolo nei casi ammessi), formazione, sorveglianza sanitaria se i rischi la richiedono, DPI.

L’art. 2, comma 1, lett. a, del D.Lgs. 81/2008 esclude dalla definizione di lavoratore gli addetti ai servizi domestici e familiari; i portieri e gli addetti alle pulizie dei condomini però non sono lavoratori domestici, ma dipendenti del condominio con il relativo contratto collettivo, e rientrano nella disciplina generale. La valutazione dei rischi deve considerare pulizie, prodotti chimici, scale, rifiuti, eventuali lavori in quota e il lavoro isolato.

Non ha gli obblighi del datore di lavoro, ma ne ha altri. Quando affida lavori edili (rifacimento facciate, tetto, impianti) è committente ai sensi del Titolo IV, con gli obblighi dell’art. 90: verifica dell’idoneità delle imprese, nomina dei coordinatori se operano più imprese, notifica preliminare nei casi previsti. Deve inoltre mantenere in sicurezza le parti comuni e gli impianti, che sono anche luoghi di lavoro per chi vi interviene.

Il DUVRI dell’art. 26 è un obbligo del datore di lavoro committente: se il condominio ha dipendenti che operano nelle aree interessate, deve valutare e gestire le interferenze. In ogni caso l’amministratore deve informare le imprese sui rischi specifici dell’edificio (accesso al tetto, locali tecnici, impianti, presenza di amianto) e verificarne l’idoneità tecnico-professionale.

L’amministratore cura la conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c.) ed esegue le deliberazioni dell’assemblea; nei lavori edili rappresenta il condominio come committente e, salvo nomina di un responsabile dei lavori, ne porta gli obblighi. La giurisprudenza ha riconosciuto la sua responsabilità penale in caso di infortuni quando ha omesso le verifiche o le misure di sua competenza, per esempio affidando lavori in quota a imprese non idonee.

Per i lavori in quota l’impresa deve adottare protezioni collettive o sistemi anticaduta (art. 111). Molte Regioni impongono, per gli interventi sulla copertura soggetti a titolo edilizio, l’installazione di dispositivi anticaduta permanenti e un elaborato tecnico della copertura. Il fascicolo dell’opera, redatto nei cantieri con coordinatore, raccoglie le informazioni utili ai successivi interventi di manutenzione e va conservato dall’amministratore.

Sì, come gestione delle parti comuni: l’ascensore deve essere affidato a una ditta di manutenzione abilitata e sottoposto alle verifiche periodiche biennali previste dal DPR 162/1999; impianti elettrici, termici e antincendio devono avere la documentazione e i controlli previsti dalle rispettive norme. I locali tecnici vanno chiusi e accessibili solo agli addetti.