Sicurezza sul Lavoro nei Condomini: Obblighi dell'Amministratore 2026

Sì, il condominio può assumere la qualifica di datore di lavoro ai sensi del D.Lgs. 81/08 quando ha alle proprie dipendenze lavoratori subordinati, tipicamente il portiere, gli addetti alle pulizie delle parti comuni o altri dipendenti fissi. In questi casi, il condominio — e per esso l'amministratore che ne è il legale rappresentante — è soggetto agli obblighi previsti dal Testo Unico sulla sicurezza sul lavoro, ivi compreso l'obbligo di redazione del DVR. La Cassazione ha confermato in più occasioni che il condominio, pur non essendo un soggetto giuridico dotato di personalità giuridica propria, assume la qualifica di datore di lavoro di fatto non appena si avvale di prestazioni lavorative subordinate. L'amministratore di condominio risponde personalmente delle violazioni degli obblighi prevenzionistici.

L'obbligo di redigere il Documento di Valutazione dei Rischi (DVR) scatta nel momento in cui il condominio ha almeno un lavoratore subordinato, ai sensi degli artt. 17, 28 e 29 del D.Lgs. 81/08. Il DVR deve analizzare tutti i rischi presenti nelle parti comuni del condominio ai quali il lavoratore è esposto: rischi da scivolamento e caduta nelle scale e nelle aree comuni, rischi connessi alla movimentazione di carichi (ad esempio, per gli addetti alle pulizie), rischi da agenti chimici (prodotti per la pulizia), rischi connessi all'utilizzo di attrezzature (lucidatrici, aspirapolvere industriali). Il documento deve essere firmato dall'amministratore (nella veste di datore di lavoro) e aggiornato ogni volta che intervengono variazioni significative.

Il Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenze (DUVRI) è previsto dall'art. 26 del D.Lgs. 81/08 ed è obbligatorio quando il datore di lavoro affida lavori, servizi o forniture a imprese appaltatrici o lavoratori autonomi all'interno dei propri luoghi di lavoro. Per i condomini, il DUVRI è necessario quando vengono affidati in appalto servizi ricorrenti come la pulizia delle parti comuni (se svolta da ditta esterna), la manutenzione degli impianti (ascensore, caldaia, impianti elettrici), la cura del verde, il servizio di portierato esternalizzato. Il DUVRI deve indicare le misure adottate per eliminare o ridurre i rischi da interferenza tra le attività dei diversi soggetti presenti contemporaneamente nelle parti comuni. Va redatto dall'amministratore prima dell'inizio dei lavori o servizi.

L'art. 26 del D.Lgs. 81/08 impone al committente (il condominio, nella persona dell'amministratore) una serie di obblighi preliminari all'affidamento di lavori o servizi in appalto: verifica dell'idoneità tecnico-professionale dell'impresa appaltatrice (visura camerale, iscrizione alla CCIAA, autocertificazione del possesso dei requisiti di sicurezza), fornitura all'appaltatore delle informazioni dettagliate sui rischi specifici presenti nelle parti comuni, coordinamento delle attività in caso di compresenza di più imprese. Il DUVRI è il principale strumento per adempiere a questi obblighi. Per i lavori di natura non ricorrente o di breve durata, la legge prevede che in luogo del DUVRI possa essere sufficiente uno scambio di informazioni documentato tra committente e appaltatore.

Il condominio che ha lavoratori subordinati è tenuto ad adempiere a tutti gli obblighi assicurativi previsti dalla normativa vigente. In materia INAIL, ciò comprende: l'iscrizione all'INAIL e il pagamento del premio assicurativo contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali, la denuncia di infortuni sul lavoro che comportino l'assenza del lavoratore per più di tre giorni oltre quello dell'evento (per gli infortuni mortali o con prognosi superiore a 30 giorni anche all'Autorità di Pubblica Sicurezza), la trasmissione del documento di valutazione dei rischi in caso di controllo, la conservazione del registro infortuni. L'amministratore, agendo in nome e per conto del condominio, è il soggetto che deve garantire l'adempimento di tutti questi obblighi.

Sì. L'art. 37 del D.Lgs. 81/08 stabilisce l'obbligo di formazione e informazione per tutti i lavoratori, senza eccezioni per i condomini. I lavoratori dipendenti del condominio (portieri, addetti alle pulizie) devono ricevere formazione generale sulla sicurezza (Accordo Stato-Regioni del 21 dicembre 2011, aggiornato nel 2016) e formazione specifica sui rischi propri della loro mansione. I contenuti della formazione devono essere documentati e il lavoratore deve sottoscrivere l'attestato di partecipazione. L'obbligo si estende anche all'informazione sui rischi specifici presenti nelle aree di lavoro. Sebbene per i condomini di piccole dimensioni con un solo dipendente possa sembrare sproporzionato, l'obbligo permane ed è verificabile dagli organi di vigilanza.

L'amministratore di condominio, nella sua qualità di mandatario dei condòmini e responsabile della gestione delle parti comuni, ha l'obbligo di mantenere le scale e le vie di esodo condominiali in condizioni di sicurezza. Questo comprende: manutenzione dei corrimano e dei parapetti, adeguata illuminazione delle scale (inclusa l'illuminazione di emergenza ove prevista), segnalazione delle uscite di emergenza, eliminazione di ostacoli nelle vie di fuga, verifica periodica dell'efficienza dell'impianto di illuminazione. In caso di incidente causato dalla mancata manutenzione delle parti comuni, l'amministratore può essere ritenuto responsabile sia sul piano civile (risarcimento del danno) sia, in caso di lesioni o decesso, sul piano penale per lesioni o omicidio colposo.

L'art. 1130 del codice civile individua nell'amministratore il soggetto responsabile dell'ordinaria amministrazione delle parti comuni, ivi inclusa la custodia e la manutenzione degli impianti e delle strutture condominiali. Sul piano della sicurezza, questa responsabilità si interseca con gli obblighi prevenzionistici del D.Lgs. 81/08: l'amministratore deve garantire la sicurezza delle parti comuni sia nei confronti dei condòmini e dei visitatori (responsabilità ex art. 2051 c.c. per cose in custodia) sia nei confronti dei lavoratori dipendenti del condominio (obblighi datoriali). In caso di violazioni, l'amministratore può essere chiamato a rispondere personalmente, anche se il condominio non dispone dei fondi necessari per gli interventi, qualora non abbia convocato tempestivamente l'assemblea per deliberare i lavori necessari.

Le sanzioni per la violazione degli obblighi di sicurezza previsti dal D.Lgs. 81/08 si applicano anche ai condomini con dipendenti, nella persona dell'amministratore che agisce in qualità di datore di lavoro. L'assenza del DVR è sanzionata dall'art. 55, comma 1, lettera a, con l'arresto da tre a sei mesi o ammenda da 2.739 a 7.014 euro. La mancata redazione del DUVRI quando obbligatorio è sanzionata con ammenda. La violazione degli obblighi formativi comporta sanzioni amministrative pecuniarie. In caso di infortuni gravi o mortali conseguenti all'inadempimento degli obblighi di sicurezza, si possono configurare responsabilità penali per lesioni colpose o omicidio colposo, con applicazione delle circostanze aggravanti previste dall'art. 590 e 589 c.p.

Per i cantieri temporanei o mobili di ristrutturazione delle parti comuni, il D.Lgs. 81/08 (Titolo IV) prevede obblighi specifici di coordinamento della sicurezza. Quando i lavori superano determinate soglie (durata superiore a 200 uomini-giorno, presenza di più imprese, o specifiche lavorazioni pericolose), il committente — ovvero il condominio rappresentato dall'amministratore — ha l'obbligo di nominare un Coordinatore per la Progettazione (CSP) e un Coordinatore per l'Esecuzione dei Lavori (CSE), e di predisporre la notifica preliminare all'Ispettorato del Lavoro territorialmente competente. Il Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC) e il Fascicolo dell'opera sono documenti obbligatori. Per i cantieri di manutenzione delle facciate, compresa la messa in sicurezza di cornicioni e grondaie, si applicano le norme sui lavori in quota previste dagli artt. 105-160 del D.Lgs. 81/08.

L'accesso ai tetti e la manutenzione delle facciate condominiali sono attività classificate come lavori in quota ai sensi dell'art. 107 del D.Lgs. 81/08, quando vengono svolti ad altezze superiori a 2 metri rispetto a un piano stabile. Per questi lavori, il committente deve esigere che le imprese appaltatrici adottino le misure di protezione collettiva e individuale previste dalla normativa: ponteggi o trabattelli conformi alle norme UNI EN 12810 e 12811, sistemi di ancoraggio e DPI anti-caduta conformi alle norme EN, lavoratori in possesso della formazione specifica per i lavori in quota. Il condominio, nella persona dell'amministratore, ha anche l'obbligo di prevedere negli edifici di nuova costruzione o ristrutturati dispositivi permanenti di ancoraggio (ganci di sicurezza) sulle coperture, come previsto da molte normative regionali.